Prezzi delle case rispetto ai redditi: in Europa acquistare un’abitazione è diventato più difficile rispetto al 2015
Tra il 2015 e il 2025, nell’Unione europea i prezzi delle abitazioni sono cresciuti più rapidamente dei redditi delle famiglie. La differenza, misurata attraverso l’indice house price-to-income, ha raggiunto il 6,8% nell’arco di dieci anni. Il dato emerge dall’aggiornamento pubblicato da Eurostat il 9 novembre 2026 e descrive un peggioramento relativo dell’accessibilità alla proprietà immobiliare, con differenze considerevoli tra gli Stati membri.
La media europea nasconde infatti situazioni molto distanti. In 17 Paesi dell’Unione il rapporto tra prezzi immobiliari e redditi è aumentato, mentre negli altri 10 è diminuito. Il Portogallo registra la crescita più accentuata, con un incremento del 60,8%, seguito dai Paesi Bassi con il 34,3%. All’estremo opposto si trova la Romania, dove l’indicatore è sceso del 42,8%.
Queste percentuali non rappresentano direttamente l’aumento o la diminuzione dei prezzi delle abitazioni. Misurano piuttosto quanto è cambiato il rapporto tra il valore degli immobili e la capacità economica delle famiglie, prendendo come riferimento un determinato periodo.
La distinzione è essenziale per interpretare correttamente i risultati e comprendere che cosa raccontano, e che cosa non possono raccontare, le statistiche europee sull’accessibilità abitativa.
Portogallo e Paesi Bassi guidano gli aumenti, in Romania il calo maggiore
Il confronto nazionale pubblicato da Eurostat mostra una geografia immobiliare europea tutt’altro che uniforme.
Il Portogallo presenta il deterioramento relativo più marcato: tra il 2015 e il 2025 il rapporto tra prezzi delle case e redditi è aumentato del 60,8%. Seguono i Paesi Bassi, con un incremento del 34,3%, l’Ungheria con il 26,5%, la Repubblica Ceca con il 25,8% e la Spagna con il 24,5%.
In tutti questi Paesi, nell’arco del decennio, la dinamica dei valori immobiliari ha superato quella dei redditi disponibili pro capite. L’aumento dell’indicatore segnala quindi un peggioramento delle condizioni relative di acquisto rispetto al punto di partenza.
La situazione appare diversa in Romania, dove il rapporto è diminuito del 42,8%. Riduzioni significative si registrano anche in Finlandia, con il 25,2%, e in Bulgaria, con il 16,2%.
Un indice in diminuzione indica che i redditi hanno avuto un andamento più favorevole rispetto ai prezzi immobiliari. Questo può verificarsi quando le retribuzioni e gli altri redditi delle famiglie crescono più velocemente dei prezzi delle abitazioni, ma anche quando questi ultimi diminuiscono in misura maggiore rispetto ai redditi.
Il miglioramento dell’indicatore non significa necessariamente che le case siano diventate meno costose in termini monetari. È possibile che i prezzi siano aumentati e che, contemporaneamente, i redditi siano cresciuti ancora di più.
La stessa cautela vale per i Paesi dove il rapporto è peggiorato. Il dato non permette, da solo, di stabilire quanto costi mediamente un appartamento, né di individuare il mercato immobiliare europeo più caro.
Come funziona l’indice che confronta prezzi delle abitazioni e redditi
L’indicatore utilizzato da Eurostat mette in relazione due grandezze statistiche: l’indice dei prezzi delle abitazioni e quello del reddito disponibile lordo corretto delle famiglie, espresso su base pro capite.
Il primo misura l’evoluzione dei prezzi degli immobili residenziali acquistati dalle famiglie. Il secondo rappresenta l’andamento delle risorse economiche disponibili, tenendo conto del reddito familiare e rapportandolo alla popolazione.
Il rapporto tra questi due indici consente di osservare se, nel corso del tempo, il mercato immobiliare si sia allontanato oppure avvicinato alla dinamica dei redditi.
Quando il prezzo delle abitazioni aumenta più rapidamente del reddito, l’indice cresce. Se invece i redditi aumentano più velocemente dei prezzi, il rapporto diminuisce.
Eurostat pubblica questa serie statistica nella banca dati identificata dal codice tipsho60. Nella presentazione metodologica viene utilizzata una base con 2025 uguale a 100, che permette di confrontare i valori degli altri anni rispetto a quello di riferimento.
Si tratta di un’informazione diversa dal prezzo medio di acquisto o dal reddito effettivamente percepito da una famiglia.
Per esempio, un incremento del 20% dell’indice nel corso di un decennio significa che il rapporto tra prezzi delle case e redditi è aumentato del 20%. Non significa che il prezzo degli immobili sia necessariamente cresciuto del 20%, perché il risultato dipende dall’andamento congiunto delle due grandezze.
L’analisi dei prezzi delle case rispetto ai redditi offre quindi una misura dell’evoluzione dell’accessibilità economica, particolarmente utile nei confronti temporali e nell’individuazione delle differenze tra mercati nazionali.
Perché l’indice non dice quanti stipendi servono per comprare casa
Una delle possibili interpretazioni errate riguarda la conversione dell’indice in anni di stipendio necessari per acquistare un’abitazione.
Il rapporto pubblicato da Eurostat non consente questa operazione.
Per calcolare quanti anni di reddito siano necessari per comprare un immobile occorrerebbe conoscere almeno il prezzo monetario di una determinata abitazione e il reddito annuo del nucleo familiare considerato.
L’indicatore europeo, invece, confronta l’evoluzione di due serie statistiche e non fornisce direttamente questi valori assoluti.
Due Paesi possono registrare lo stesso indice pur avendo prezzi delle abitazioni e livelli di reddito molto differenti. Allo stesso modo, un mercato che presenta un incremento elevato del rapporto nel periodo 2015-2025 non è necessariamente quello dove comprare casa richiede il maggior numero di annualità di reddito.
Un aumento del 60,8%, come quello rilevato in Portogallo, non equivale a 60,8 anni di stipendio, né permette di ricavare automaticamente il costo di un’abitazione.
Anche la composizione dei nuclei familiari conta. Una persona sola con un unico reddito si trova in una situazione diversa rispetto a una coppia con due entrate, pur acquistando immobili nello stesso mercato.
La distribuzione dei redditi e le differenze territoriali rappresentano ulteriori elementi che un indice nazionale aggregato non riesce a descrivere completamente.
Per valutare concretamente la possibilità di acquistare casa occorrono dunque informazioni aggiuntive: prezzi locali, caratteristiche degli immobili, redditi effettivi, disponibilità di risparmio e condizioni di finanziamento.
Dal picco del 2007 alla nuova crescita del 2022
Il confronto tra il 2015 e il 2025 è soltanto una parte della ricostruzione statistica.
Eurostat utilizza anche un indicatore standardizzato che confronta il rapporto tra prezzi immobiliari e redditi con la propria media storica, calcolata a partire dal 2000 o dal primo anno successivo disponibile.
Questo secondo indicatore permette di individuare le fasi nelle quali il rapporto si colloca sensibilmente al di sopra o al di sotto del livello osservato nel lungo periodo.
La serie europea evidenzia due massimi particolarmente significativi.
Nel 2007, poco prima della crisi finanziaria internazionale, il rapporto standardizzato risultava superiore del 7,9% alla propria media di lungo periodo. Un secondo massimo è stato raggiunto nel 2022, quando lo scostamento positivo era del 7,4%.
Tra questi due momenti si è verificata una fase di ridimensionamento. Nel 2014 il rapporto risultava inferiore del 6,4% alla media storica, prima di tornare progressivamente a crescere.
Dopo il massimo del 2022 si è registrata una diminuzione nel 2023 e nel 2024. Nel 2025 il valore è tornato appena al di sopra della media di lungo periodo, con uno scostamento positivo dello 0,03%.
Il dato segnala che, nonostante l’aumento complessivo registrato rispetto al 2015, nel 2025 il rapporto standardizzato europeo si collocava sostanzialmente in linea con la propria media storica.
Non esiste una contraddizione tra le due informazioni. Il confronto decennale misura quanto è cambiato il rapporto rispetto al 2015; quello standardizzato considera invece la posizione dell’indicatore rispetto alla sua media di lungo periodo.
Sono due prospettive statistiche differenti, entrambe necessarie per leggere correttamente l’evoluzione del mercato.
L’indicatore utilizzato anche per sorvegliare gli squilibri economici
Il rapporto standardizzato tra prezzi delle case e redditi svolge una funzione che va oltre l’analisi del mercato residenziale.
La Commissione europea lo utilizza come indicatore ausiliario nell’ambito della procedura per gli squilibri macroeconomici, conosciuta con la sigla MIP (Macroeconomic Imbalance Procedure).
L’obiettivo è individuare eventuali segnali di tensione che potrebbero compromettere la stabilità economica degli Stati membri.
Una crescita persistente dei valori immobiliari superiore a quella dei redditi può infatti indicare un progressivo allontanamento tra il prezzo delle abitazioni e le risorse disponibili per acquistarle.
Il fenomeno merita attenzione soprattutto quando si accompagna a una forte espansione del credito immobiliare e all’aumento dell’indebitamento delle famiglie.
Tuttavia, l’indicatore non permette di diagnosticare autonomamente una bolla immobiliare. Per valutare l’esistenza di squilibri occorre considerare anche il mercato del credito, la situazione patrimoniale delle famiglie, la disponibilità di abitazioni e altre variabili economiche.
Le statistiche sui prezzi delle case rispetto ai redditi rappresentano pertanto uno strumento di osservazione, non una previsione automatica sull’andamento futuro delle quotazioni immobiliari.
Mutui e spese abitative: perché l’accessibilità non dipende soltanto dal prezzo
La possibilità di acquistare un’abitazione è condizionata anche dal costo del finanziamento.
Due famiglie con lo stesso reddito e interessate a immobili dello stesso prezzo possono sostenere rate mensili differenti in funzione del tasso applicato, della durata del mutuo e dell’anticipo disponibile.
Il rapporto price-to-income non incorpora direttamente queste variabili.
Un miglioramento dell’indice può quindi coincidere con condizioni di finanziamento meno favorevoli. Viceversa, un rapporto tra prezzi e redditi in aumento può essere parzialmente compensato, per alcune famiglie, da un costo del credito più contenuto.
Occorre inoltre distinguere l’accessibilità all’acquisto dalla sostenibilità delle spese legate all’abitazione.
Nella pubblicazione Housing in Europe – 2025 edition, Eurostat rileva che nel 2024 le famiglie dell’Unione europea hanno destinato mediamente il 19% del proprio reddito disponibile alle spese abitative.
Questa percentuale descrive una dimensione diversa rispetto all’indice dei prezzi immobiliari. Comprende il peso dei costi dell’abitazione sul bilancio familiare e riguarda anche nuclei che vivono in affitto.
Le informazioni sono complementari, ma non intercambiabili. Il rapporto tra prezzi e redditi serve a individuare l’andamento relativo del mercato della proprietà; la quota di reddito assorbita dalle spese abitative permette di osservare quanto l’alloggio incida sulle risorse economiche correnti delle famiglie.
Cosa indicano i dati europei per il mercato immobiliare italiano
La comunicazione Eurostat del 9 novembre concentra l’attenzione sulle variazioni più rilevanti registrate nei diversi Stati membri, senza fornire nel testo un valore specifico per l’Italia.
Non sarebbe quindi corretto attribuire al mercato italiano una percentuale decennale ricavata dalla media europea o dai risultati dei Paesi vicini.
Per analizzare i prezzi delle case rispetto ai redditi in Italia è necessario consultare la serie nazionale, mantenendo la stessa definizione statistica e lo stesso intervallo temporale utilizzati per gli altri Stati.
Anche una variazione nazionale correttamente calcolata, tuttavia, non esaurirebbe il problema dell’accessibilità abitativa.
Il mercato italiano presenta condizioni territoriali molto diverse. Le quotazioni nei principali centri urbani possono seguire dinamiche differenti rispetto a quelle dei comuni più piccoli, mentre la disponibilità di reddito e la capacità di ottenere un mutuo cambiano sensibilmente tra le famiglie.
Un indice nazionale non restituisce automaticamente queste differenze.
Il confronto con gli altri Paesi europei deve quindi essere interpretato come una misura dell’andamento relativo nel tempo, non come una graduatoria delle città o degli Stati nei quali comprare casa sia economicamente più conveniente.
Il confronto europeo e i limiti delle medie nazionali
La rilevazione del 2025 mette in evidenza una questione decisiva: i prezzi delle case rispetto ai redditi non hanno seguito un percorso uniforme nei Paesi dell’Unione.
Dove il rapporto è cresciuto, le famiglie si confrontano con un mercato immobiliare relativamente più oneroso rispetto al reddito disponibile di dieci anni prima. Dove è diminuito, l’evoluzione delle due grandezze è stata relativamente più favorevole.
Il dato medio europeo del 6,8% permette di quantificare la tendenza complessiva, ma non identifica le categorie sociali maggiormente esposte alle difficoltà di accesso alla proprietà.
Per comprendere la condizione di giovani lavoratori, famiglie con redditi medio-bassi o persone che acquistano la prima abitazione servono informazioni più dettagliate sulla distribuzione del reddito, sulle caratteristiche degli immobili e sui prezzi nei singoli mercati territoriali.
La distinzione assume rilievo anche nella valutazione delle politiche abitative. Un intervento che favorisca l’accesso al credito può incidere sulle possibilità di acquisto senza modificare immediatamente il rapporto statistico tra prezzi e redditi. Analogamente, un incremento dell’offerta di abitazioni potrebbe produrre effetti differenti secondo le aree geografiche e i segmenti di mercato interessati.
La serie Eurostat consente di monitorare nel tempo queste dinamiche generali, mentre gli indicatori sul costo dei mutui, sulle spese abitative e sui redditi familiari permettono di approfondirne le conseguenze.
Il rapporto tra prezzi delle case rispetto ai redditi, pur rappresentando una misura sintetica, resta così uno degli strumenti utilizzati dalle istituzioni europee per individuare gli scostamenti tra mercato immobiliare e condizioni economiche delle famiglie.
La sua utilità dipende soprattutto dalla corretta interpretazione: un indice misura una variazione relativa, mentre stabilire se una famiglia possa effettivamente acquistare casa richiede di conoscere il prezzo dell’immobile, le risorse disponibili e il costo del finanziamento.
